MyGoNews房地產新聞 趨勢報導
新聞摘要
  • 多空分歧 2019年估28.8-29.5萬棟，房價仍呈現橫盤整理格局，35％首選房地產做為資金避險標的
 
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據永慶房屋2019第4季網路會員調查，全臺認為房價維持不變的比例，由上季的43％減少5個百分點至38％(圖一)，連3季走升後首度下降，看漲與看跌同時上升，顯見消費者看法分歧，整體而言，房價仍呈現橫盤整理格局。永慶房屋業(yè)管部資深經理謝志傑分析：2019年以來房市買氣回溫，讓房價獲得支撐，但第3季開始中美貿易摩擦升級，國際景氣不穩(wěn)定加上總統(tǒng)大選影響，部份民眾看空房價；但近期臺商回流，帶來資金及就業(yè)機會，加上利率仍處低檔，部分民眾看多房價，呈現意見分歧的現象。
 
 
那麼，消費者對於2019年第4季國內經濟表現的看法為何(圖二)？45％消費者看壞2019年第4季經濟，謝志傑說明，全球主要經濟機構普遍看壞2019年景氣，加上美國與中國、歐洲貿易爭端升級，日、韓關係也出現惡化，全球經濟面臨需求放緩的挑戰(zhàn)，景氣下行風險增加，全球央行陸續(xù)降息因應，FED也預告將多次降息，因此，消費者看壞國內經濟表現，對於房價的看法也難有上漲的預期，房價橫盤整理的格局實屬合理。
 
中美貿易戰(zhàn)升級！49％消費者認為中美貿易戰(zhàn)會影響購屋意願
35％消費者首選房地產作為資金避險標的，創(chuàng)近五季新高
 
中美貿易戰(zhàn)引爆已持續(xù)一年多，但近期貿易衝突升級，那麼，貿易戰(zhàn)是否會影響消費者購屋意願呢？根據本次調查顯示，49％消費者認為中美貿易戰(zhàn)會影響購屋意願，由前2季的41％再度升至49％，與2019年第1季比重相同，謝志傑指出，從本次調查結果可看出，中美貿易戰(zhàn)對於購屋意願的影響程度會隨著貿易戰(zhàn)情勢緊張或緩和而有所變化，近期貿易戰(zhàn)升級，連帶影響消費者購屋意願。
 
 
那麼消費者對於資金避險標的的選擇為何(圖三)？根據本次調查顯示，房地產再度打敗黃金、定存，成為消費者資金避險的首選，占比為35％，較上季調查增加一個百分點，同時也創(chuàng)下近五季來新高。房地產屬於耐久財的一種，除了保值與避險功能外，還具備投資效益，謝志傑說明，本次調查消費者是否有意願投資房地產收租(圖四)，有高達68％消費者有意願，其中60％偏好投資住宅型產品，至於對投資報酬率的期待值，2％至3.5％區(qū)間的占比54％最高。
 
 
謝志傑指出，中美貿易戰(zhàn)升級，短時間內沒有緩解的跡象，消費支出受到壓抑，通膨展望由溫和轉向疲軟，經濟逆風吹，FED醞釀多次降息，歐、日甚至端出負利率、加速QE因應，全球金融市場動盪，加上國內高齡化、少子化問題嚴重，提前準備退休規(guī)劃已是刻不容緩，而選擇適當的退休理財工具造被動式收入更是重要。目前國內定存利率僅1％左右，若買房收租，投報率約在2％以上，吸引消費者首選房地產做為資金避險、投資理財的標的。謝志傑補充，對於退休族而言，穩(wěn)定的收益比高風險、高報酬來得重要，目前國內利率維持低檔，連帶房貸利率也是史上新低，但租金卻是逐年緩步上升，買房收租可說是準備退休金的最佳工具。
 
近六成消費者認為2020年下半年以後才是購屋好時機
 
 
消費者認為何時是最佳購屋時機(圖五)呢？謝志傑指出，根據本次調查結果顯示，發(fā)現58％消費者認為2020年下半年之後才是購屋好時機，認為2019年下半年是購屋好時機的比重僅20％，顯見面臨中美貿易戰(zhàn)、總統(tǒng)大選等變數下，消費者普遍放緩購屋腳步，期待經濟、政治局勢明朗之後再進場購屋。
  
2019年購屋大調查！69％自住型仍是主力，北市、臺中置產需求達3成
家與捷運站的距離！77％消費者期望步行10分鐘內
 
若消費者有意在2019年購屋，需求為何？謝志傑指出，從調查結果發(fā)現，消費者仍以自住首購、換屋這類自住型買盤為大宗，占比為69％，在房價盤整的狀況下，市場趨於穩(wěn)定，北市、臺中置產、長期收租的收益型需求達3成左右，投資置產需求強，而臺中、高雄投資買賣獲取利得的比例均有一成以上，顯示投資獲利有活躍跡象。
 
此外，目前雙北、高雄捷運已通車營運，捷運也成為消費者通勤時依賴的大眾運輸工具，那麼，消費者能接受步行至捷運站的時間為多久呢？根據本次調查結果，謝志傑說明，77％消費者可接受步行至捷運站的時間是10分鐘內，顯示消費者若購買捷運宅，可以接受的步行時間以10分鐘內為限。
 
成就樂齡生活！交通、醫(yī)療、公園與鄰近子女是滿足退休族群居住首選條件
 
高齡化社會即將來臨，熟齡族的樂齡生活居住選擇條件也會有所不同，謝志傑指出，本次針對消費者對於退休後居住條件的選擇進行調查，退休族群期待便利交通、完善的醫(yī)療照護以及擁有休閒空間、能夠享受天倫之樂為最優(yōu)先選擇，因此，根據調查結果顯示，捷運、醫(yī)院、公園與鄰近子女居住地占比均在一成以上，是退休族選擇居住地的四大關鍵條件，滿足退休族群居住需求，成就樂齡生活。
 
2019永慶預估
自住、置產信心增！交易量有望超越2015年
2019年全年交易量預估在28.8-29.5萬棟之間
 
永慶房產集團業(yè)務總經理葉凌棋表示：2019年全球經濟面臨逆風，尤其是中美貿易戰(zhàn)愈演愈烈，甚至擴大為貨幣戰(zhàn)與科技戰(zhàn)，衝擊全球經濟成長，加上總統(tǒng)大選選戰(zhàn)干擾，部分民眾購屋態(tài)度轉趨保守觀望。不過，房市在經歷3至4年的修正後，房價處於盤整期，讓自住首購、換屋甚至是置產族群等剛性需求出籠，民眾進場信心提升，加上低利環(huán)境持續(xù)，近期房市表現佳，2019年1-7月全臺交易量已達17.3萬棟，較2018年同期成長6.7％，後續(xù)房市表現仍可期待。以目前交易量推估，第四季房市交易量應較2018年同期小幅成長，因此，上修2019年房市交易量預估至28.8-29.5萬棟之間，較2018年同期成長3％-6％左右，且有望超越2015年的29.26萬棟。
 
2019房市前瞻
使照創(chuàng)11年來第三高+大量餘屋，市場供過於求隱憂，房價難有上漲空間
建照創(chuàng)11年來新高！未來新增供給恐爆量，桃園、臺中、臺南、高雄須留意
 
葉凌棋說明，2019年1-7月全臺使照5.27萬戶，創(chuàng)11年來的第三高，顯示目前大量餘屋加上使照新增供給多，市場供過於求隱憂未除，2019-2020年市場賣壓仍大，房價難有上漲空間；以建照來觀察未來新增供給，2019年1-7月建照高達8.2萬戶，創(chuàng)11年來新高，推估2019年全年建照量恐達14萬戶，以施工期2年推算，預計2021-2022年新增供給恐爆量。若從7大都會區(qū)觀察，桃園、臺中、臺南建照年增幅超過3成，增幅最大，須特別留意，而臺中、臺南、高雄建照創(chuàng)11年來新高，須警戒。
 
本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發(fā)永慶房仲網會員。調查時間2019/8/16~2019/9/6。回收有效問卷數為988份。在95％的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.0％。